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為進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招投標活動，維護招投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《常州市住宅物業(yè)管理條例》和《江蘇省前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定了《常州市住宅物業(yè)管理項目招投標辦法（試行）》（以下簡稱《市辦法》）。現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、出臺的背景
《常州市住宅物業(yè)管理條例》于2019年7月1日實施，對住宅物業(yè)管理招投標活動提出了新的要求，包括各級物業(yè)管理主管部門在住宅物業(yè)管理招投標過程中的職責，前期物業(yè)期間重新招投標的程序和要求等。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，住宅小區(qū)數(shù)量不斷增多，住宅物業(yè)管理招投標活動需要進一步規(guī)范，明確職責分工，規(guī)范操作流程，體現(xiàn)招投標活動過程中的公開、公平、公正和誠實守信原則。因此，出臺《市辦法》是加強住宅物業(yè)管理工作的客觀現(xiàn)實需要。
二、編制的依據(jù)
《市辦法》的主要依據(jù)有：國務院《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院令2003年第379號）、《江蘇省物業(yè)管理條例》（江蘇省人民代表大會常務委員會公告2012年第122號）、《常州市住宅物業(yè)管理條例》（常州市第十六屆人民代表大會常務委員會公告第5號）和《江蘇省前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》（蘇建房〔2007〕114號）等法規(guī)規(guī)定，參照其他城市做法并結(jié)合本市實際制定。
三、主要內(nèi)容解讀
《市辦法》共分17條，主要特點和內(nèi)容如下：
（一）適用的范圍
《市辦法》第二條第一款明確了“在本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理項目(不含政府采購的住宅物業(yè)管理項目)招投標活動及監(jiān)督管理，適用本辦法?！?。根據(jù)2013年國務院對我市城市總體規(guī)劃的批復，我市目前行政區(qū)域范圍均為城市規(guī)劃區(qū)，因此明確適用范圍為整個行政區(qū)域。第二條第四款規(guī)定“本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的項目建設(shè)單位、經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)通過市公共資源交易中心（分中心）招標的業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）和物業(yè)管理委員會（以下簡稱物管會）”。本辦法的適用范圍相比之前的規(guī)定進行了拓展，既適用前期物業(yè)管理項目的建設(shè)單位，也適用經(jīng)授權(quán)的業(yè)委會或物管會。之所以包括后期住宅物業(yè)管理項目招投標，主要是為了進一步加以規(guī)范，從而能更好地保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
（二）住宅物業(yè)管理招投標交易場所
《市辦法》第四條規(guī)定“住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應當依法通過市公共資源交易中心（分中心）選聘具有相應資格的物業(yè)服務企業(yè)，負責前期物業(yè)管理。鼓勵業(yè)主大會通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務企業(yè)。物管會應當通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務企業(yè)?！薄Ｗ≌飿I(yè)管理招投標交易場所設(shè)在市公共資源交易中心（分中心），通過統(tǒng)一規(guī)范的招投標交易場所，為招投標活動提供專業(yè)化服務。
（三）明確建設(shè)單位需要報送的材料
《市辦法》第五條規(guī)定“實行前期物業(yè)管理招標的，招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，將以下材料報送項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門：（一）招標公告或者投標邀請書；（二）招標文件，包括前期物業(yè)管理方案以及落實物業(yè)管理配套設(shè)施和用房建設(shè)的規(guī)劃圖紙；（三）招標代理委托合同（委托代理機構(gòu)招標的）；（四）關(guān)于材料真實性的承諾書；（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料?！薄Ｒ?guī)定了建設(shè)單位的招標報送材料，主要是為了轄（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門能了解招標項目的基本情況，是否存在有違反法律法規(guī)規(guī)定的行為，體現(xiàn)事中事后監(jiān)管，維護招投標當事人的合法權(quán)益。
（四）明確業(yè)委會或物管會報送的材料
《市辦法》第六條規(guī)定“業(yè)委會或物管會招標的，應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，將以下材料報送項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門：（一）項目招標申請報告；（二）業(yè)主大會作出關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務企業(yè)的決議、關(guān)于選聘新的物業(yè)服務企業(yè)方案的決議（方案應當載明物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和收費標準等）、授權(quán)業(yè)委會招標的決議，業(yè)主授權(quán)物管會招標的共同決定；（三）招標公告（投標邀請書）和招標文件；（四）招標代理委托合同（委托代理機構(gòu)招標的）；（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料。上述材料屬實的，由市公共資源交易中心（分中心）組織開展住宅物業(yè)管理項目招投標。”。規(guī)定了業(yè)委會或物管會的招標報送材料，主要是為了轄（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門能了解招標項目的基本情況，指導和監(jiān)督業(yè)委會或物管會按照規(guī)定的程序來實施，體現(xiàn)事中事后監(jiān)管，維護全體業(yè)主和招投標當事人的合法權(quán)益。
（五）住宅物業(yè)管理項目招標方式
《市辦法》第七條第一款規(guī)定“住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積10萬平方米以下的，招標人可以采用邀請招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?？偨ㄖ娣e超過10萬平方米的，招標人應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?！?。第七條第二款規(guī)定“投標人少于3個或者住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?！?。住宅物業(yè)管理項目招標方式根據(jù)項目面積的大小和投標情況，分為協(xié)議方式、邀請招標方式和公開招標方式，招標方式的劃分是根據(jù)上位法的規(guī)定，參考周邊城市的做法，并結(jié)合我市實際情況，充分體現(xiàn)了公平和效率。
（六）建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序
《市辦法》第十五條規(guī)定“前期物業(yè)服務期間，前期物業(yè)服務合同已依法終止或解除，建設(shè)單位需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當遵循以下程序：（一）新的服務內(nèi)容、服務標準和收費標準等內(nèi)容的選聘方案征得已銷售物業(yè)總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期限不少于15日；（二）建設(shè)單位作出解聘原物業(yè)服務企業(yè)的決定后，應當同時書面告知項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會；（三）建設(shè)單位按照本辦法第五條規(guī)定提交材料告知項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門后，在市公共資源交易中心（分中心）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。”。前期物業(yè)管理期間，由建設(shè)單位承擔前期物業(yè)管理責任，《市辦法》規(guī)定了建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序，是對《常州市住宅物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定的具體化和對廣大業(yè)主合法權(quán)益的維護。
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