各轄市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、金壇區(qū)城管局、各有關(guān)單位：

為了進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定《常州市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

附件：《常州市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)辦法（試行）》

常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2019年9月27日

（此件公開發(fā)布）

常州市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)辦法（試行）

第一條  為了進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　在本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(不含政府采購的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目)招投標(biāo)活動(dòng)及監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱住宅物業(yè)是指含有住宅的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，是指住宅物業(yè)的招標(biāo)人在市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng)。

本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)單位、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過市公共資源交易中心（分中心）招標(biāo)的業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）和物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱物管會(huì)）。

本辦法所稱投標(biāo)人是指具有投標(biāo)資格，并響應(yīng)住宅物業(yè)管理招標(biāo)、參與住宅物業(yè)管理投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

本辦法所稱前期物業(yè)管理招投標(biāo)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂合同，約定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條  市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的日常管理和監(jiān)督指導(dǎo)工作。

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮社會(huì)組織的作用，配合市公共資源交易中心（分中心）做好服務(wù)工作，并為業(yè)委會(huì)或物管會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供便利條件。

業(yè)委會(huì)在社區(qū)居（村）民委員會(huì)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法通過市公共資源交易中心（分中心）選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物管會(huì)應(yīng)當(dāng)通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五條 實(shí)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，將以下材料報(bào)送項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門：

（一）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

（二）招標(biāo)文件，包括前期物業(yè)管理方案以及落實(shí)物業(yè)管理配套設(shè)施和用房建設(shè)的規(guī)劃圖紙；

（三）招標(biāo)代理委托合同（委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的）；

（四）關(guān)于材料真實(shí)性的承諾書；

（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第六條  業(yè)委會(huì)或物管會(huì)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，將以下材料報(bào)送項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門：

（一）項(xiàng)目招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)作出關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、關(guān)于選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的決議（方案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）、授權(quán)業(yè)委會(huì)招標(biāo)的決議，業(yè)主授權(quán)物管會(huì)招標(biāo)的共同決定；

（三）招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）和招標(biāo)文件；

（四）招標(biāo)代理委托合同（委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的）；

（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料。

上述材料屬實(shí)的,由市公共資源交易中心（分中心）組織開展住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。

第七條  住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積10萬平方米以下的，招標(biāo)人可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。總建筑面積超過10萬平方米的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況和不同物業(yè)的使用性質(zhì)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定，確定不同的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第九條  招標(biāo)人通過市公共資源交易中心（分中心）按照交易流程選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，主要包括以下流程：

（一）發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共資源交易中心網(wǎng)站和“常州市物業(yè)管理網(wǎng)”上發(fā)布招標(biāo)公告,招標(biāo)人也可以增加發(fā)布公告的媒介。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招投標(biāo)活動(dòng)時(shí)間安排、投標(biāo)申請(qǐng)人條件以及投標(biāo)資格預(yù)審辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

（二）投標(biāo)報(bào)名。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，并在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送至投標(biāo)地點(diǎn)。

（三）組織開標(biāo)。由招標(biāo)人或招投標(biāo)活動(dòng)組織人在市公共資源交易中心（分中心）主持開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人記錄，并由投標(biāo)人代表確認(rèn)后存檔備查。

（四）組織評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)的專家和招標(biāo)人代表組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下，按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法開展評(píng)標(biāo)，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

（五）確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序依法確定中標(biāo)人。

第十條  項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅物業(yè)管理項(xiàng)目的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)委會(huì)或物管會(huì)可以推薦2-3名代表觀摩開標(biāo)活動(dòng)，但不得干預(yù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)和開標(biāo)。

第十一條   禁止投標(biāo)人有下列行為： 

（一）以明顯低于本市物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本價(jià)套取中標(biāo)；

（二）以向招標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員或其他工作人員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其它禁止性行為。

第十二條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人30日內(nèi)，將有關(guān)招投標(biāo)的資料報(bào)送項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。報(bào)送資料包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程說明、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收齊上述資料之日起5日內(nèi)，辦理中標(biāo)有關(guān)手續(xù)。

第十三條  建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示并予以說明，并將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。

第十四條  投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為招投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，可以依法向招標(biāo)人提出異議；對(duì)異議答復(fù)不服的，可以在收到書面答復(fù)之日起10日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法處理異議，并配合物業(yè)管理主管部門處理投訴。

第十五條  前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止或解除，建設(shè)單位需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

（一）新的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的選聘方案征得已銷售物業(yè)總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于15日；

（二）建設(shè)單位作出解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面告知項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)；

（三）建設(shè)單位按照本辦法第五條規(guī)定提交材料告知項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門后，在市公共資源交易中心（分中心）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十六條  招投標(biāo)當(dāng)事人在招投標(biāo)過程中有違法行為的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十七條  本辦法自2019年11月1日起施行。原市房管局《關(guān)于頒布<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（常房發(fā)〔2005〕2號(hào)）、原市房管局《關(guān)于印發(fā)<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作規(guī)程>的通知》（常房發(fā)〔2005〕3號(hào)）、原市房管局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作的通知》（常房規(guī)發(fā)〔2013〕1號(hào)）同時(shí)廢止。