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為進(jìn)一步完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理，推進(jìn)土地要素市場(chǎng)化配置，促進(jìn)土地要素流動(dòng)自主有序，提高存量土地資源配置效益，提升土地資源對(duì)全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的承載效能。根據(jù)市政府工作部署，市自然資源和規(guī)劃局起草了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》），現(xiàn)將文件解讀如下：
一、制定背景
完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)是黨的十八屆三中全會(huì)確定的一項(xiàng)改革任務(wù)。2019年，中央深改委審議通過(guò)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)），對(duì)完善土地二級(jí)市場(chǎng)作出了頂層設(shè)計(jì)和制度安排。2020年，省級(jí)層面也出臺(tái)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號(hào)），要求各地完善配套制度，強(qiáng)化保障，有序推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。為全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳、省政府辦公廳土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)要求，進(jìn)一步完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，提升節(jié)約集約用地水平，結(jié)合我市實(shí)際，出臺(tái)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》。
二、主要內(nèi)容
《實(shí)施意見(jiàn)》圍繞打造產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)，形成一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、集約高效的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系的目標(biāo)，從總體要求、二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則、運(yùn)行模式、服務(wù)監(jiān)管、保障措施等七個(gè)方面提出了二十一條政策措施。重點(diǎn)內(nèi)容有：
1．明確適用范圍。本《實(shí)施意見(jiàn)》建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的交易對(duì)象是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況，并明確已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照?qǐng)?zhí)行。
2．規(guī)范管理規(guī)則。圍繞土地二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押三種交易方式存在的問(wèn)題，制定了管理要求。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，制定6項(xiàng)禁止轉(zhuǎn)讓情形，加強(qiáng)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓前和轉(zhuǎn)讓時(shí)落實(shí)投資發(fā)展監(jiān)管要求的管理。建設(shè)用地使用權(quán)出租方面，明確以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租手續(xù)辦理，強(qiáng)化劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租土地收益的征繳管理，建立土地收益年度申報(bào)制度。建設(shè)用地使用權(quán)抵押方面，明確不同權(quán)能的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的條件，完善建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的要求，探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制。
3．完善交易機(jī)制。注重產(chǎn)權(quán)的激勵(lì)和市場(chǎng)的配置，完善轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易規(guī)則。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，明確建設(shè)用地使用權(quán)整體、分割、合并等情況轉(zhuǎn)讓的必要條件，落實(shí)差別化稅收政策，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，依法落實(shí)減稅降費(fèi)政策，進(jìn)一步助企紓困降低交易成本。建設(shè)用地使用權(quán)抵押方面，放寬抵押權(quán)人限制，提出自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)辦理抵押，依法保障抵押權(quán)能，支持營(yíng)利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施抵押融資。
4．健全服務(wù)體系。建設(shè)全市統(tǒng)一的土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理服務(wù)平臺(tái)，并依托平臺(tái)建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”二級(jí)市場(chǎng)交易流程。落實(shí)“放管服”改革要求，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)系統(tǒng)配合，建立信息征詢、反饋和共享機(jī)制。
5．加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格價(jià)格監(jiān)管，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，要求建立交易價(jià)格申報(bào)機(jī)制，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣級(jí)市人民政府可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。加強(qiáng)全市土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，通過(guò)信息化手段，及時(shí)掌握二級(jí)市場(chǎng)交易情況和資源利用狀況。
6．強(qiáng)化保障措施。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確任務(wù)分工，壓實(shí)工作責(zé)任，建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；加大政策宣傳力度，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法，及時(shí)回應(yīng)問(wèn)題，形成良好輿論氛圍；加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，樹(shù)立底線思維，創(chuàng)新工作機(jī)制，確保土地二級(jí)市場(chǎng)依法依規(guī)、健康有序運(yùn)行。
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