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為進(jìn)一步完善全市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理，提升土地資源對(duì)全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的承載效能，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定，常州市自然資源和規(guī)劃局起草了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿），現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，如有相關(guān)意見(jiàn)或建議，可以于2022年12月3日前將書面意見(jiàn)或建議以信函或郵件方式反饋。
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附件1：《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》
附件2：關(guān)于《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》的起草說(shuō)明
常州市自然資源和規(guī)劃局
2022年11月4日
附件1：
關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)
（征求意見(jiàn)稿）
為進(jìn)一步完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理，推進(jìn)土地要素市場(chǎng)化配置，促進(jìn)土地要素流動(dòng)自主有序，提高存量土地資源配置效益，提升土地資源對(duì)全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的承載效能，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）和《省政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅(jiān)持新發(fā)展理念，以深化市場(chǎng)化改革為導(dǎo)向，以優(yōu)化資源配置為目標(biāo)，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，打造產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)，形成一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、集約高效的現(xiàn)代化土地市場(chǎng)體系。
（二）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的交易對(duì)象是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見(jiàn)執(zhí)行。
二、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
（三）明確轉(zhuǎn)讓范圍。本實(shí)施意見(jiàn)所指建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓是指各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導(dǎo)致的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移；地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，該建筑物、其他附著物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
（四）界定轉(zhuǎn)讓類型。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)取得方式，明確轉(zhuǎn)讓的基本要求。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，由交易雙方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，保留劃撥方式；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，需按規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓人依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)、出讓合同、產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議等約定的前提下，充分保障交易自由。以作價(jià)出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，但應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。轉(zhuǎn)讓后，可根據(jù)權(quán)利人申請(qǐng)，保留為作價(jià)出資（入股）方式，或直接變更為出讓方式。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。
（五）明確轉(zhuǎn)讓要求。1.禁止轉(zhuǎn)讓的情形。下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（2）未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或無(wú)法提供其他權(quán)屬證明材料的；（3）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，未依法經(jīng)其他共有人同意的；（5）未達(dá)到法定土地開(kāi)發(fā)要求的；（6）不符合出讓合同、產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議等約定的轉(zhuǎn)讓要求的；（7）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2.達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)要求的認(rèn)定。對(duì)屬于房屋建設(shè)工程的，提供具有資質(zhì)的審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)事務(wù)所等機(jī)構(gòu)出具的已完成開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上的審計(jì)（評(píng)估）報(bào)告（已投資額、總投資額均不含國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)）；對(duì)屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件。
3.分割轉(zhuǎn)讓要求。建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合規(guī)劃、出讓合同、產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的約定或劃撥決定書的規(guī)定，分割轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)，但已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的工業(yè)用地（包括標(biāo)準(zhǔn)廠房用地、新型工業(yè)用地），其配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施不得分割轉(zhuǎn)讓。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。未完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在不改變?cè)鲎尯贤s定或劃撥決定書規(guī)定的前提下，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案滿足獨(dú)立分宗條件的，可分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容，作為建設(shè)用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實(shí)的依據(jù)。
4.合并轉(zhuǎn)讓要求。建設(shè)用地使用權(quán)合并后應(yīng)具備獨(dú)立宗條件。合并前各宗地土地使用權(quán)類型均為劃撥，宗地合并轉(zhuǎn)讓后用途符合《劃撥用地目錄》的，可選擇保留劃撥方式合并轉(zhuǎn)讓；不符合《劃撥用地目錄》的，需按規(guī)定辦理補(bǔ)辦出讓，依法補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。合并前涉及劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等多種土地使用權(quán)類型的，原則上應(yīng)統(tǒng)一辦理出讓，并依法補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。建設(shè)用地使用權(quán)合并轉(zhuǎn)讓前涉及土地使用年限終止日期不一致的，可按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)統(tǒng)一土地使用年限終止日期。建設(shè)用地使用權(quán)合并轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
（六）轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，其中工業(yè)用地在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，受讓方應(yīng)首先取得地塊所在地鎮(zhèn)（街道）或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出具的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入意見(jiàn)，并與前述部門簽訂《產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》，明確宗地在使用期限內(nèi)的畝均稅收、畝均銷售收入、違約責(zé)任和監(jiān)管主體等要求。建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、各轄市、區(qū)自然資源和規(guī)劃主管部門或其指定的行政服務(wù)窗口均可受理審查，各轄市、區(qū)自然資源和規(guī)劃主管部門對(duì)符合轉(zhuǎn)讓要求的，按規(guī)范要求出具分割后獨(dú)立分宗的規(guī)劃條件，在征得所屬區(qū)人民政府（常州經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)）同意后出具審查意見(jiàn)，并提交市自然資源和規(guī)劃局審批，審批通過(guò)后依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
（七）實(shí)施差別化稅收政策。積極落實(shí)“以地控稅、以稅節(jié)地”長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化工業(yè)企業(yè)資源集約利用綜合評(píng)價(jià)結(jié)果的運(yùn)用，引導(dǎo)土地使用權(quán)人提高土地利用效率和效益。依法落實(shí)減稅降費(fèi)政策，進(jìn)一步助企紓困降低交易成本，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)我市增值稅小規(guī)模納稅人，按照稅額的50%減征城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、建設(shè)用地使用權(quán)出租
（八）明確出租范圍。本實(shí)施意見(jiàn)所指建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
（九）規(guī)范出租行為。使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，租賃期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，租賃合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利和義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。建設(shè)用地在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或繼承等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。涉及全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)和使用應(yīng)在租賃合同中明確。
各轄市區(qū)應(yīng)加強(qiáng)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租及現(xiàn)有建設(shè)改變用途土地收益征繳管理，建立土地收益年度申報(bào)制度。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)依法申報(bào)并繳納相關(guān)土地收益，土地收益納入土地出讓收入管理。
四、建設(shè)用地使用權(quán)抵押
（十）明確抵押范圍。本實(shí)施意見(jiàn)所指建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指建設(shè)用地使用權(quán)人（抵押人）將其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向抵押權(quán)人履行債務(wù)做出的擔(dān)保行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該抵押物優(yōu)先受償。
（十一）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押須按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行分割，分割抵押地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件。有償使用合同另有約定的從其約定。
（十二）放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人，同時(shí)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)在抵押合同和不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明抵押權(quán)順位。
（十三）依法保障抵押權(quán)能。營(yíng)利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會(huì)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)、企業(yè)可將以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。各轄市區(qū)要進(jìn)一步完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，采取告知承諾制等方式，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)防控抵押風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)土地、金融市場(chǎng)秩序。
五、創(chuàng)新二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行模式
（十四）建設(shè)交易平臺(tái)。大力推進(jìn)線上交易平臺(tái)和信息系統(tǒng)建設(shè)。搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái)，發(fā)布交易指引，匯集土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息，接受交易委托，提供交易場(chǎng)所、交易鑒證和咨詢、審批辦理服務(wù)，營(yíng)造友好的交易環(huán)境。
（十五）規(guī)范交易流程。依托土地二級(jí)交易平臺(tái)，按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程服務(wù)二級(jí)市場(chǎng)交易需求。交易雙方可通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開(kāi)交易；達(dá)成一致后簽訂合同，依法申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府或其指定的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（十六）加強(qiáng)交易協(xié)作。各部門應(yīng)加強(qiáng)系統(tǒng)配合，建立信息征詢、反饋和共享機(jī)制。資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法機(jī)關(guān)工作需要提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)條件查詢。司法拍賣或國(guó)有企業(yè)改制中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或處置的，司法機(jī)構(gòu)或國(guó)資部門應(yīng)征求資源和規(guī)劃部門意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。
六、強(qiáng)化二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)與監(jiān)管
（十七）優(yōu)化政務(wù)服務(wù)。在土地交易機(jī)構(gòu)或平臺(tái)內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，大力精簡(jiǎn)證明材料，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)水平。發(fā)揮土地交易機(jī)構(gòu)或平臺(tái)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提供法律、政策咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)矛盾，化解糾紛，營(yíng)造良好的交易環(huán)境。
（十八）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)全市土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，二級(jí)交易平臺(tái)應(yīng)與存量資源信息化管理平臺(tái)對(duì)接，相關(guān)情況應(yīng)及時(shí)匯入存量資源信息管理平臺(tái)，有效監(jiān)管二級(jí)市場(chǎng)交易情況與資源利用狀況，科學(xué)引導(dǎo)存量資源向符合高質(zhì)量發(fā)展要求的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)，切實(shí)保障好項(xiàng)目不缺土地、好產(chǎn)業(yè)不缺空間。將二級(jí)市場(chǎng)土地交易情況作為年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的確定依據(jù)之一，積極提升土地市場(chǎng)調(diào)控管理水平，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
七、保障措施
（十九）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地要落實(shí)主體責(zé)任，建立自然資源和規(guī)劃、人民法院、發(fā)展改革、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理、行政審批、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管、中國(guó)人民銀行等部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確任務(wù)分工，壓實(shí)工作責(zé)任，形成工作合力，有序推進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。
（二十）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。加大土地二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度，及時(shí)總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法，擴(kuò)大土地二級(jí)市場(chǎng)影響力、吸引力。合力引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切的問(wèn)題，全市各界形成良好的輿論氛圍，促進(jìn)全市土地資源高效配置、可持續(xù)利用。
（二十一）加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。加強(qiáng)分類指導(dǎo)，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向和需求導(dǎo)向，鼓勵(lì)各地結(jié)合實(shí)際需求創(chuàng)新工作機(jī)制，完善配套政策。樹(shù)牢底線思維，強(qiáng)化建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)督管理和風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)違反土地二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)規(guī)定的部門、單位及有關(guān)人員嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究，確保土地二級(jí)市場(chǎng)依法依規(guī)、健康有序運(yùn)行。
附件2：
關(guān)于《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》的起草說(shuō)明
一、制定背景
完善土地二級(jí)市場(chǎng)是黨的十八屆三中全會(huì)作出的重要決策部署，也是國(guó)家和省重點(diǎn)推動(dòng)的改革事項(xiàng)。2019年，中央深改委審議通過(guò)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。2020年，省級(jí)層面也出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施意見(jiàn)。按照國(guó)家和省文件要求，各地需制定相應(yīng)的管理規(guī)定，雖然，市自然資源和規(guī)劃局出臺(tái)了《常州市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（常自然資規(guī)發(fā)〔2021〕72號(hào)），對(duì)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了規(guī)范和探索，但還不能滿足全市建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)一管理的需求。為了進(jìn)一步完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，提升節(jié)約集約用地水平，市自然資源和規(guī)劃局在貫徹上級(jí)文件基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實(shí)際，牽頭起草了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）。
二、制定依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)民法典》
2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》
3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
4.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
5.《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）
6.《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號(hào)）
7.《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)）
8.《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號(hào)）
9.《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（蘇自然資發(fā)〔2019〕9號(hào)）
10.《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效實(shí)施細(xì)則的通知》（蘇自然資發(fā)〔2021〕264號(hào)）
三、主要內(nèi)容
《實(shí)施意見(jiàn)》由七個(gè)部分的主要內(nèi)容組成，具體如下：
第一部分，明確實(shí)施意見(jiàn)的總體要求。旨在打造產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)，形成一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、集約高效的現(xiàn)代化土地市場(chǎng)體系。對(duì)已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)則執(zhí)行。
第二部分，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。從轉(zhuǎn)讓范圍、類型、標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理幾個(gè)方面對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)范。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)取得方式，明確轉(zhuǎn)讓的基本要求、禁止轉(zhuǎn)讓的情形，細(xì)化達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)要求的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確土地分割和合并轉(zhuǎn)讓的要求以及轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理、審批流程。
第三部分，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。明確出租范圍，規(guī)范出租行為，對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法申請(qǐng)補(bǔ)辦有償使用手續(xù)。要求各地加強(qiáng)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租及現(xiàn)有建設(shè)改變用途土地收益征繳管理，并提出建立土地收益年度申報(bào)制度。
第四部分，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)抵押管理。明確抵押范圍，抵押條件，依法保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)優(yōu)先繳納土地出讓收入。放寬了對(duì)抵押權(quán)人的限制，提出自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)辦理抵押；并明確營(yíng)利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會(huì)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)可將有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施抵押融資。為完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，要求各地采取告知承諾制等方式，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
第五部分，創(chuàng)新建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行模式。提出要搭建全市統(tǒng)一的土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理服務(wù)平臺(tái)，規(guī)范市場(chǎng)交易流程。交易價(jià)格應(yīng)依法申報(bào)，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府或其指定的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。加強(qiáng)部門之間的交易協(xié)作配合，建立信息征詢、反饋和共享機(jī)制。
第六部分，強(qiáng)化建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)與監(jiān)管。大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，積極提高辦事效率和服務(wù)水平。加強(qiáng)全市土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，通過(guò)信息化手段，及時(shí)掌握二級(jí)市場(chǎng)交易情況和資源利用狀況，引導(dǎo)土地資源向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)。
第七部分，保障措施。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以促進(jìn)全市土地資源高效配置、可持續(xù)利用為導(dǎo)向，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，確保土地二級(jí)市場(chǎng)依法依規(guī)、健康有序運(yùn)行。
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