各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、經(jīng)開區(qū)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步加強對本市住宅專項維修資金的使用管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，我局制定了《常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》。現(xiàn)將該細(xì)則印發(fā)你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。

常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年7月11日

（此件公開發(fā)布）

常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則

第一章  總  則

第一條 為加強對本市住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號）、住建部等部門《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(建房規(guī)〔2020〕10號）、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》(蘇建房管〔2014〕208號）、《常州市住宅物業(yè)管理條例》、《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》(常政規(guī)〔2013〕8號）、《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》(常政發(fā)〔2016〕130號）等法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅、已售公有住房維修資金的使用管理適用本細(xì)則。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，其所屬的市住房保障中心具體負(fù)責(zé)對新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核和維修資金撥付，新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理行政部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用的受理、審核等日常管理工作。

溧陽市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理行政部門和常州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作。

第二章  維修資金使用條件

第四條 維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期自住宅交付使用備案通過之日起計算；分期開發(fā)建設(shè)、交付的，保修期分別計算。

第五條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第六條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用及住宅專有部位、專有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用；

（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，占用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費用；

（六）其他不應(yīng)列支的費用。

第三章  維修資金使用分?jǐn)?/span>

第七條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，由相關(guān)維修責(zé)任人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)；房屋未交存維修資金或者維修資金賬戶余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)。有約定的，從其約定。

第八條 保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由專有部分業(yè)主承擔(dān)。

常見的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用原則上按下列方法分?jǐn)偅ㄌ厥馇闆r除外）：

（一）半地下室或地下室等地下空間取得專有車位、攤位、庫位發(fā)生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（二）無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋可不參與住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分?jǐn)偂?

（三）屋面由維修、更新和改造涉及部位覆蓋下的各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（四）前后墻面、落水管和上下水管道的維修、更新和改造，由涉及部位的垂直各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；兩?cè)山墻的維修、更新和改造，由山墻所在單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（五）單元門、單元樓道的維修、更新和改造，由整個單元業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（六）消防或監(jiān)控的主機(jī)、主管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅粚儆趩卧?、車庫、商鋪使用的消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由單元、車庫、商鋪業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（七）電梯的維修、更新和改造，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（八）小區(qū)公共體育健身器材的更新，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條 2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)配備電梯的，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造優(yōu)先使用電梯、消防專項資金。

第四章  維修資金使用申請

第十條 需要使用維修資金的，可以由物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會或相關(guān)業(yè)主提出申請。

第十一條 申請維修資金的一般程序按照以下流程辦理：

（一）申請人持報修單向轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門和常州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)局（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理部門）申報維修項目。物業(yè)管理部門在三個工作日內(nèi)組織工程造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，確認(rèn)是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞?，出具現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書。

（二）屬于維修資金使用范圍的，申請人提出維修資金使用方案和工程預(yù)算，編制維修費用分?jǐn)偳鍍?，征求相關(guān)受益業(yè)主意見，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

維修資金使用方案主要包括維修項目概況、實施主體、工程涉及的相關(guān)單位選聘方式（施工單位、審計單位等）、工程實施時間、驗收主體及驗收方式、質(zhì)量保修要求等。

（三）申請人持維修資金使用方案、工程預(yù)算書、維修費用分?jǐn)偳鍍缘炔牧蠄笪飿I(yè)管理部門，提出維修資金使用申請。

（四）物業(yè)管理部門在二十個工作日內(nèi)審核使用申報材料，符合條件的，組織公示七日（公示時間不計入審核時間，下同），公示期滿無異議的，出具使用通知。

（五）申請人按照維修資金使用方案實施維修，經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決（結(jié)）算書、審計報告等材料報物業(yè)管理部門，提出維修資金結(jié)算申請；需要監(jiān)理的項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。

（六）物業(yè)管理部門在二十個工作日內(nèi)審核結(jié)算申報材料，對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示七日，公示期滿無異議的，出具劃轉(zhuǎn)通知，由專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十二條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時按規(guī)定開展應(yīng)急維修;尚未產(chǎn)生物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會的，可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費用：

（一）外墻、屋面滲漏的；

（二）電梯發(fā)生故障，經(jīng)電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)評估認(rèn)為危及人身安全的；

（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的；

（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

第十三條 除電梯、消防應(yīng)急維修項目由電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)、消防救援機(jī)構(gòu)出具鑒定報告或整改通知外，其余應(yīng)急維修項目由具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定意見。

第十四條 申請維修資金的應(yīng)急程序按照以下流程辦理：

（一）申請人持報修單向物業(yè)管理部門提出應(yīng)急維修項目申請，物業(yè)管理部門在二個工作日內(nèi)組織房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)和工程造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，由其出具鑒定意見和現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞健?

（二）屬于維修資金應(yīng)急使用范圍的，申請人組織編制工程預(yù)算，制定維修資金應(yīng)急使用方案（內(nèi)容同維修資金使用方案），同時將相關(guān)部門的鑒定意見（鑒定報告、整改通知）在住宅小區(qū)公告三日。

（三）申請人在取得現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書后三個月內(nèi)持工程預(yù)算書、維修資金應(yīng)急使用方案等材料向物業(yè)管理部門提出維修資金應(yīng)急使用申請。

（四）物業(yè)管理部門在三個工作日內(nèi)審核使用申報材料，符合條件的，出具使用通知。

（五）申請人按照維修資金應(yīng)急使用方案實施維修，經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決（結(jié)）算書、審計報告等材料報物業(yè)管理部門，提出維修資金結(jié)算申請；需要監(jiān)理的項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。

（六）物業(yè)管理部門在二十個工作日內(nèi)審核結(jié)算申報材料，對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示十五日，公示期滿無異議的，出具劃轉(zhuǎn)通知，由專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十五條 對于結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項目，業(yè)主作為維修資金使用簡易程序的申請人。結(jié)算金額超出8000元的部分由業(yè)主自籌解決。

申請維修資金的簡易程序按照本細(xì)則第十一條第一項、第五項、第六項的規(guī)定辦理。申請人辦理結(jié)算申報時，需同時提交維修資金使用方案、工程預(yù)算書和征得業(yè)主同意的維修費用分?jǐn)偳鍍缘炔牧稀?

第十六條 對于嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的維修項目，申請人來不及按正常程序辦理維修資金使用手續(xù)的，經(jīng)物業(yè)管理部門同意，可以先組織維修，后補辦相關(guān)手續(xù)。

第五章  其他規(guī)定

第十七條 市、區(qū)維修資金代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過政府采購形式購買工程造價咨詢服務(wù)，由工程造價咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修資金使用現(xiàn)場查勘、結(jié)算審計和審計復(fù)核工作。

第十八條 申請使用維修資金的項目，應(yīng)當(dāng)由維修資金代管機(jī)構(gòu)通過政府采購方式確定的工程造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。

申請使用維修資金金額5萬元以上的項目，應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)將項目信息在物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示。除應(yīng)急維修項目外，申請使用維修資金金額5萬元以上不滿20萬元的項目，申請人自行確定招標(biāo)方式選擇施工單位；申請使用維修資金金額20萬元以上的項目，工程預(yù)算應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金代管機(jī)構(gòu)通過政府采購形式確定的工程造價咨詢機(jī)構(gòu)預(yù)審，并通過招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以公開招標(biāo)方式選擇施工單位，招標(biāo)公告和公示信息應(yīng)當(dāng)在中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺或者江蘇省招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺發(fā)布。通過招標(biāo)方式選擇施工單位的，申請人應(yīng)當(dāng)提供招投標(biāo)材料。

單個項目申請使用維修資金金額20萬元以上的，申請人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理。

第十九條 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修、更新和改造事項合理制定維修方案，控制工程造價，對工程預(yù)算和工程審計報告進(jìn)行審核。

物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會申請使用維修資金時，工程預(yù)算和工程審計報告應(yīng)當(dāng)由申請組織、單位蓋章確認(rèn)；業(yè)主個人申請使用維修資金時，由申請人簽字確認(rèn)。

第二十條 維修、更新和改造工程施工時，應(yīng)當(dāng)按照維修資金使用方案實施。工程因?qū)嶋H情況確需增加維修費用，且增加的工程費用超過預(yù)算金額10%的，需經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可列支。

第二十一條 維修和更新、改造工程實施過程中，申請人應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主代表參加工程建設(shè)監(jiān)管。業(yè)主代表在維修資金列支范圍內(nèi)的受益業(yè)主中產(chǎn)生。

第二十二條 維修和更新、改造工程實行現(xiàn)場簽證制度，申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位，對工程實施部位、實施內(nèi)容、工程數(shù)量、主要材料等進(jìn)行現(xiàn)場核實并簽字（蓋章）確認(rèn)，簽署工程量簽證單。

需要監(jiān)理的項目，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)參加現(xiàn)場簽證。

第二十三條 工程竣工后，申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位，依照維修資金使用方案、施工合同和相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗收，并簽署工程竣工驗收報告。

由電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)、消防救援機(jī)構(gòu)出具鑒定報告或整改通知單后組織對電梯、消防設(shè)施進(jìn)行應(yīng)急維修的，經(jīng)施工單位自檢合格后，需經(jīng)電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)、消防救援機(jī)構(gòu)出具驗收報告或銷案通知書，符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。

第二十四條 下列費用按照國家、省、市規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可從維修資金中列支。

（一）工程監(jiān)理費用；

（二）工程造價咨詢費用；

（三）檢測（鑒定）費用；

（四）工程招標(biāo)代理費用；

（五）其他可從維修資金中列支的費用。

第六章  附  則

第二十五條 維修資金使用實行工程審計和使用程序?qū)徍?。維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對其提供材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十六條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，其使用程序另行制定。

第二十七條 本細(xì)則自2023年7月14日起施行，有效期至2028年7月13日。本細(xì)則施行前已申請使用維修資金的項目，仍按原規(guī)定辦理。