常農(nóng)發(fā)〔2024〕67號

各轄市、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，常州經(jīng)開區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作局：

為進一步加強農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理，加快推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化建設(shè)，促進新型農(nóng)村集體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《江蘇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化整省試點實施方案》要求，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易工作通知如下。

一、鞏固現(xiàn)有成果

1.提升清產(chǎn)核資水平。督促指導(dǎo)各級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明晰集體資產(chǎn)權(quán)屬，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》要求，依申請開展集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、以及歸屬集體的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

2.做好農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革后半篇文章。在開展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為市場主體開展集體資產(chǎn)經(jīng)營與管理、集體資源開發(fā)與利用等職能的基礎(chǔ)上，發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場在規(guī)范流轉(zhuǎn)交易、盤活存量資源、促進增值溢價等方面的作用，依托全省現(xiàn)有的體系、政策和技術(shù)優(yōu)勢，推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)依法依規(guī)進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場進行流轉(zhuǎn)交易，推動集體資產(chǎn)保值增值。

二、完善交易體系

1.完善體系建設(shè)。建立健全由市、轄市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織四級組成的全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系，其中：市級側(cè)重政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)；轄市（區(qū)）側(cè)重本級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)、制定具體交易辦法和業(yè)務(wù)流程、開展日常監(jiān)管，組織開展本級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，并對鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易開展指導(dǎo)；鎮(zhèn)（街道）側(cè)重本級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)，負(fù)責(zé)開展本地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)做好內(nèi)部制度建設(shè)，交易前項目準(zhǔn)備、信息收集、民主決策、交易信息公示、交易結(jié)果公示及合同履行等工作。各地要加大對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)和運營的財政支持力度，落實交易機構(gòu)和服務(wù)場所，配備專職人員及工作設(shè)備，引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進場交易。進一步明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易監(jiān)管和交易服務(wù)的關(guān)系，原則上農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)交易全流程的監(jiān)管，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易部門負(fù)責(zé)交易過程中的服務(wù)和監(jiān)督。

2.提升場所建設(shè)。強化轄市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)，加強軟硬件配備，提升服務(wù)能力。全面推廣線上交易，對確需開展線下交易的地區(qū)，要進一步提升實體市場“五有”標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)水平，健全交易場所設(shè)施設(shè)備。結(jié)合自身條件拓展資產(chǎn)評估、抵押融資、法律咨詢、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)等配套服務(wù)。

3.完善制度建設(shè)。各地要完善本地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則，進一步厘清交易品種、分級交易權(quán)限、交易方式及相關(guān)程序等。加強農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)內(nèi)控制度建設(shè)，對交易機構(gòu)資金管理、檔案管理、糾紛調(diào)處等提出規(guī)范性要求。

三、完善交易規(guī)則

1.明確交易主體。法律、法規(guī)和政策沒有限制的法人、自然人均可進入市場參與交易?，F(xiàn)階段，以服務(wù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、合作經(jīng)濟組織、集體全資及控股市場主體、農(nóng)戶和涉農(nóng)企業(yè)為主。

2.拓展交易品種。在鞏固土地經(jīng)營權(quán)、水面經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、集體經(jīng)營性資產(chǎn)、“四荒”使用權(quán)等品種交易的基礎(chǔ)上，按照服務(wù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和適應(yīng)農(nóng)村各項改革的需要，逐步拓展宅基地使用權(quán)、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、涉農(nóng)資金項目（包括貨物、服務(wù)、工程）等品種的交易。鼓勵將集體的辦公用品、辦公家具、辦公電器設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)施、加工設(shè)備以及其他公益設(shè)施設(shè)備等貨物采購納入到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，其中小額貨物通過省農(nóng)村集體財產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺直接購買，大額貨物進入省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺采購，小額、大額貨物標(biāo)準(zhǔn)由各轄市（區(qū)）根據(jù)實際確定。鼓勵有條件的地區(qū)將村集體的服務(wù)采購、工程招標(biāo)等涉農(nóng)資金項目納入到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)范圍。

3.規(guī)范開展交易。一是規(guī)范交易程序。按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范開展受理轉(zhuǎn)讓申請、發(fā)布信息、受理受讓申請、組織交易、簽訂合同、結(jié)算價款、出具鑒證等交易程序。可采取“綠色通道”簡化交易流程，具體標(biāo)準(zhǔn)可由各轄市（區(qū)）根據(jù)實際確定。二是規(guī)范信息公告。項目信息要做到要素齊全、描述明確、合理合規(guī)，一般應(yīng)具備項目名稱、項目位置、項目面積、項目四至、租賃發(fā)包期限、交易價格、項目用途、各類補貼的歸屬、競價保證金、履約保證金、現(xiàn)場勘察、交易方式、繳款方式、是否有優(yōu)先權(quán)人、違約責(zé)任、免責(zé)條款、成員（代表）民主決議、合同樣本以及其他需要說明的事項等，其中圖片信息要有遠(yuǎn)近或內(nèi)外兩張。所有交易費用必須在交易公告中體現(xiàn)。項目信息除在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺、村務(wù)公告欄等公開外，對于房屋等固定資產(chǎn)，在資產(chǎn)所在位置的明顯區(qū)域同步進行公告。三是健全競價保障機制。合理確定競價保證金，一般租賃類競價保證金原則上不低于交易底價的10%、不高于年交易底價。規(guī)范競價保證金管理，未競價成功的，在規(guī)定限期內(nèi)退還意向受讓方；競價成功的，可轉(zhuǎn)為租金或履約保證金，也可在簽訂合同并繳納租金后原路退回。明確競價違約責(zé)任，競價成功后，受讓方無正當(dāng)理由違約的，沒收競價保證金并及時全額返還轉(zhuǎn)讓方，作為“其他收入”入賬。轉(zhuǎn)讓方退還違約受讓方競價保證金的，需經(jīng)成員（代表）大會表決通過。四是合理確定合同年限和價格。按照相應(yīng)法律法規(guī)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自身需要合理確定合同年限，一般租賃合同3-5年；對于超過5年以上的，要向集體經(jīng)濟組織成員（代表）大會充分說明長期合同的理由和對集體資產(chǎn)經(jīng)營管理的影響等，原則上要設(shè)有價格增長機制。充分利用基準(zhǔn)地價、同類資產(chǎn)市場價、省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺中價格指數(shù)、評估價等信息，依法依規(guī)合理確定交易底價，可根據(jù)項目需要設(shè)定最高限價。一般在合同期內(nèi)不得減免租金，對于符合民法典第533條“情勢變更”確需減免的，須經(jīng)成員（代表）大會表決通過，經(jīng)公示無異議后報鎮(zhèn)級集體資產(chǎn)監(jiān)管部門審核或備案，減免租金一般攤銷到每月租金計算。五是嚴(yán)格交易管理。加強項目審核，對于超長期、超低價、信息不完整或違法違規(guī)的項目，要做好核實或督促整改。完善準(zhǔn)入審查，集體經(jīng)濟組織可結(jié)合信用、環(huán)保、安全以及自身需要，依法依規(guī)確定參與交易的條件；不得違規(guī)在報名條件中對有意向受讓方進行“量身定制”；不得違規(guī)限制意向受讓方報名，在無原合同約定、無民主決策的前提下，原則上不得設(shè)置成功競標(biāo)者對原承租戶裝修、不可拆卸設(shè)施設(shè)備補償?shù)葪l款。

4.全面推進線上交易。優(yōu)化交易方式，為更大程度規(guī)范交易、維護村集體和競價者的權(quán)益、提高交易效率，推動除“綠色通道”、地上建筑物非集體所有的土地使用權(quán)出租等不適宜競價的項目采取協(xié)商方式外，其他項目原則上全面采取線上競價方式進行交易，實現(xiàn)交易線上申請、線上報名、線上審核和線上競價等全流程“不見面”交易服務(wù)，有條件的地區(qū)可以探索線上簽約、線上金融服務(wù)等。按照農(nóng)村集體經(jīng)濟組織需要，合理運用好線上競價優(yōu)先權(quán)功能，優(yōu)先權(quán)包括成員優(yōu)先或原承租戶優(yōu)先，是否采用優(yōu)先權(quán)以及采用哪種優(yōu)先權(quán)，在依法依規(guī)的前提下須經(jīng)村集體民主決議確定。存在租金拖欠、未經(jīng)村集體同意自行轉(zhuǎn)租等違約或其他損害村集體利益行為的，原承租戶不得享有優(yōu)先權(quán)。

四、加強交易監(jiān)管

1.開展全流程監(jiān)管。結(jié)合省農(nóng)村集體財產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺，對納入交易的集體資產(chǎn)實行全流程監(jiān)管，強化民主決策、資產(chǎn)管理、交易管理、合同管理等。確因特殊原因需要使用第三方代理服務(wù)的，項目交易全流程信息要在省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺中體現(xiàn)。加強農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易領(lǐng)域的風(fēng)險隱患和違規(guī)違紀(jì)行為監(jiān)管，及時糾正和制止損害集體和群眾利益的違規(guī)行為，涉嫌違法犯罪的，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門依法處理。強化流轉(zhuǎn)風(fēng)險防控，按要求對社會資本流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)進行審批。

2.推動進場交易。推動鎮(zhèn)、村、組三級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接或受委托管理的資產(chǎn)資源，財政投入后確權(quán)到集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)，以及集體經(jīng)濟組織全資、控股市場主體的資產(chǎn)全部進場交易。農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，利用好省農(nóng)村集體財產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺，定期組織開展“線上+線下”相結(jié)合的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正場外交易、私下交易等違規(guī)行為。

3.強化合同管理。一是及時簽訂合同。交易結(jié)束后，交易機構(gòu)應(yīng)及時組織交易雙方簽訂項目成交確認(rèn)書，交易結(jié)果公示無異議后5個工作日內(nèi)組織雙方簽訂交易合同。集體經(jīng)濟組織要從維護集體和成員權(quán)益的角度出發(fā)，結(jié)合實際對合同文本條款進行完善；所有合同必須要有乙方違約責(zé)任；對于承租戶裝修或設(shè)施設(shè)備的投入，以及是否有權(quán)轉(zhuǎn)包（轉(zhuǎn)租）等內(nèi)容在合同中必須要有明確約定。探索實施合同履約保證金。二是及時收繳合同價款。租賃合同價款原則上一年一收、先付后用，不采用實物計租方式。受讓方不按時繳款的，可按照合同約定采取措施，或要求在合理期限內(nèi)支付，逾期不支付的，可解除合同或采取其他法律措施。規(guī)范開展收繳價款的會計核算。三是做好到期合同管理。原則上集體經(jīng)濟組織理事會每年12月要梳理下年度到期合同，做好與原承租戶溝通，形成到期資產(chǎn)經(jīng)營方案，并經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員（代表）大會表決通過。及時做好到期項目上平臺交易和新合同的簽訂。四是強化合同監(jiān)管。各地要深化集體資金資產(chǎn)（資源）違規(guī)出借出租專項治理，全面開展違法違規(guī)合同的整改，加強新簽訂合同的審核。

常州市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

2024年5月15日

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